Od ruiny do nowej, szytej na miarę siedziby kancelarii JWP

Rozmowa z architektem Wojciechem Godzińskim z pracowni Studiostudio

Rewitalizacja budynku przy ulicy Mińskiej 75, to była ogromna inwestycja. Jakie napotkali Państwo po drodze przeszkody?

Projekt był bardzo niepewny jeśli chodzi o kwestie formalnoprawne, bardzo dużą rolę odegrała postawa inwestora. Jej zaufanie do nas i ogromna determinacja. Po drodze piętrzyło się dużo problemów… Większość inwestorów, których znam wycofała by się. Wystarczy powiedzieć o tym, że przez większość czasu, jakieś 2/3 prac budowlanych, inwestycja toczyła się na umowie dzierżawy. Bez gwarancji tego, że w skuteczny sposób przejdzie na rzecz inwestora. Umowa ze sprzedającym była bardzo skomplikowana. Biuro Mienia Miasta i Skarbu Państwa bardzo długo przetrzymywało decyzje podziałową co wstrzymywało z kolei sprzedaż nieruchomości. Budowaliśmy w covidzie, a pod koniec wojna na Ukrainie zredukowała personel generalnemu wykonawcy o 70%.

Jak wyglądała współpraca z konserwatorem zabytków?

Budynek jest wpisany do ewidencji, a nie do rejestru zabytków. Rola konserwatora jest tutaj bardzo trudna, paradoks polega na tym, że chronione są tylko elewacje, wnętrza w żaden sposób nie podlegają ochronie pomimo, że w tym wypadku można byłoby chronić niektóre elementy. Czasami lepiej jak budynek jest w rejestrze, bo mamy jasną informację co można a czego nie. W ewidencji ustalenia są czynione ponad głową inwestora, pomiędzy podmiotami administracyjnymi, co nieco komplikuje proces.

A jak dużo zmian chcieli Państwo wprowadzić w architekturę budynku?

Naszym celem było zachowanie klatki schodowej, bo jest to największy walor tego budynku. Udało się zachować fasety, czyli sztukaterię wokół holu wejściowego oraz schody i podłogę w holu wejściowym. Staraliśmy się zachować jak najwięcej oryginalnych elementów, nie wszystko się udało, bo budynek był absolutnie zdemolowany i częściowo wypalony. Przez wiele lat stal otwarty bez części okien.

Jakie największe wyzwania pojawiły się na etapie remontu?

Trzeba było zrobić trzy ekspertyzy, które przeprowadza się na wybranych fragmentach, co też stanowiło ryzyko po stronie inwestora, ponieważ nigdy do końca nie wiadomo czy to co wyszło na fragmentach w badaniach, sprawdzi się potem w całym budynku. Najbardziej niebezpieczna była pierwsza faza wyburzeń i wzmocnień konstrukcji, moment gdy powstawał szyb windowy, dostawaliśmy się piwnic, mierzyliśmy wilgotność, tu mieliśmy sporo szczęścia. Podobnie z dachem, gdyż okazało się, że konstrukcja jest inna niż w planach, dach ma lepsza nośność niż zakładana. Z drugiej strony były też inne problemy, np. pojawiła się niechęć ze strony banków do finansowania inwestycji, ze względu na trudność i wysokie ryzyko tej inwestycji.

Czy ryzyka tego kalibru nie zniechęcają do realizacji tego typu projektów? Często słyszy się, że łatwiej budować od zera, niż prowadzić rewitalizację…

Jeżeli chcemy myśleć na poważnie o ekologii, nie tzw. Greenwashing’u, który występuje niemal na każdym kroku, to zastanówmy się gdzie jest wartość ekologiczna i społeczna tego co robimy. Czy dobrze jest budować wysokie budynki otoczone szkłem, które wymagają bardzo dużo energii od samego początku budowy? Czy lepiej jest dogęszczać przestrzeń miejską i rewitalizować to, co już jest? W każdym murze już jest zużyta energia pierwotna: woda, cegła, transport, wszystko już jest zakumulowane, często nie bierzemy tego pod uwagę. Mi znacznie bardziej w duszy gra rewitalizacja. Nowe budynki, robione na stare to jest pewnego rodzaju fikcja, imitacja. Budynek przy Mińskiej ma swoją historię, którą oczywiście można różnie oceniać, tym nie mniej ona jest, budynek ma już swoją energię i znaczenie na mapie miasta.

Nad którym elementem budynku praca pochłonęła najwięcej czasu?

Staraliśmy się używać dobrych materiałów np. tynki barwione w masie, nad tym żeby dobrać kolory elewacji siedzieliśmy trzy miesiące. Pani Karolina Grams, która wykonywała renowację gryfa, wykonała odkrywki oryginalnych warstw tynku co pozwoliło ustalić oryginalną barwę elewacji i co za tym idzie jeszcze na etapie wykonawstwa trochę ją dopracować, tak żeby ten kolor wibrował. Wykonawca nie był zadowolony, że prace się przedłużały, ale dopóki nie byłem pewny, że to są te właściwe  kolory, to nie szliśmy dalej.

Myślę, że wycena takiej inwestycji, w związku z czasem nad nią spędzonym i zaangażowaniem wielu ekspertów, jest bardzo trudna…

Najważniejsze, aby zadowolony był użytkownik, jak już się tam znajdzie, jest to ukryta wartość takiej inwestycji. Po zakończonej rewitalizacji budynku warto jeszcze raz oszacować jego wartość, najlepiej na zasadach rynkowych. W pierwszej fazie rynek nigdy nie docenia potencjału takiego budynku,  jest on zawsze traktowany jako ryzyko. To jest inwestowanie na przekór trendom. Nie da się ocenić wartości takiego budynku jak Mińska 75 przez pryzmat metra kwadratowego, w porównaniu np. do biurowca klasy A, bo jego wartość umyka. Odbiorcą musi być koneser, aby dostrzec, że mamy tu do czynienia z wartością klasy premium.

Z których zmian w pierwotnym projekcie jest Pan szczególnie zadowolony?

Projekt budowlany, który powstał wcześniej na zlecenie innego developera nie odpowiadał nam z kilku względów, wprowadziliśmy wiele zmian. Zrezygnowaliśmy z podziału typu open space na górnych kondygnacjach, zmieniliśmy także wygląd wejść, zrezygnowaliśmy z nowoczesnego, metalowego pylonu nad wejściem, który wydawał mi się kompletnie obcy dla tej architektury.
Od strony parkingu był łącznik do innego budynku, który już nie istnieje. To miejsce które jest ryzalitem w tej chwili, jest miejscem po starym budynku, który tworzył literę „T”. Zastanawiałem się co zrobić, aby wydawało się, że tego łącznika nigdy nie było, rozwiązanie okazało się nie aż tak trudne i udało się zrobić wejście nawiązujące do istniejących form.
Zamiast windy dla wózków inwalidzkich, wkomponowaliśmy pochylnię dla niepełnosprawnych, mimo że początkowo mówiono, iż nie dostaniemy na to zgody konserwatora. Jednak po wykonaniu zaleceń, po jednej rozmowie z konserwatorem okazało się, że nie ma z tym problemu. Warunkiem było takie zakomponowanie przestrzeni, aby wydawało się, że było tak od zawsze.
Na paterze był planowany fitness, a nasza koncepcja zakładała gastronomię i miejsce spotkań.
Zmian było sporo. Hol też był inaczej zaprojektowany, miał być zasłonięty poprzez pomieszczenie ochrony, a my otworzyliśmy tę przestrzeń na dole, aby można było patrzeć przez budynek na przestrzał.

Serdecznie dziękuję za rozmowę.